토지보상금 Q&A 3가지 – 토지수용 보상금, 세금 납부 기한, 절세 방법

토지가 수용되어서 토지보상금 받았는데, 세금 내야하나요?

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국가나 LH 등은 도로나 산단 등 공익을 목적으로 하는 사업을 수행하기 위해 개인 소유의 토지를 수용한다. 이때 이에 대한 토지보상금을 주는데, 세금을 내야할까? 이에 대해 알아보자.

토지보상금 Q&A

A. 보상대가를 받은건 처분하는 행위이므로, 양도소득세/지방소득세/농어촌특별세가 발생한다.

A. 양도일이 속하는 달의 마지막 날로부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 자진 신고 및 납부해야 한다.

여기서 양도일이란, 토지보상금 수령일(공탁일), 수용개시일, 소유권이전 등기일 중 빠른 날이다. 만약 보상금 이의신청을 하기 위해 공탁금을 수령하지 않더라도 세금신고는 반드시 해야한다. 게다가 추후 보상금이 증액될 경우에는 수정신고도 필수이다.

A1. 감면 활용하기

국가에 수용되는 토지 등은 보상금 수령 방식에 따라 납부할 양도소득세를 일부 감면해준다. 감면금액은 아래와 같다.

단, 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득했어야 한다.

A2. 과세시기 나누기

재결은 몇개월이 소요되므로, 토지 필지가 여러개일 경우 일부 필지는 재결 신청해서 다음해로 과세시기를 연기할 수 있다. 과세연도를 나누면 감면한도를 두 번 적용할 수 있고, 낮은 세율을 적용할 수 있어서 절세할 수 있다.

참고로, 감면한도는 1년간 1억원 / 5년간 2억원이다.

A3. 자경농지 양도소득세 감면

농지 소재지에 거주하면서 직접 8년 이상 농사를 지운 경우, 양도소득세 100% 감면된다.

감면금액 : 양도소득세의 100% (농어촌특별세 비과세)
- 단, 1년 1억원 / 5년간 2억원 한도 적용
감면요건 :
- 보유기간 중 8년 이상 농지 소재지에 거주 및 직접 경작 (연접한 시군구 또는 직선거리 30km 이내)
- 처분일 현재 시에 있는 농지는 주거·상업·공업지역에 편입된 날로부터 3년을 경과하지 않았을 것
- 처분일 현재 농지일 것

A4. 수용 보상금으로 다른부동산 구입하면 취득세 비과세

다만 조건이 있는데,

① 보상금을 받은 날부터 1년 이내에 대체 부동산을 취득할 것 (농지보상은 2년 이내)

② 부재 부동산 소유자가 아닐 것

③ 다음 지역에 소재한 부동산을 취득할 것

취득하는 부동산이 농지가 아닌 경우
- 수용 등이 된 부동산이 소재한 특별시, 광역시, 특별자치시, 도, 특별자치도 내의 지역
- 수용 등이 된 부동산이 소재한 특별자치시, 시, 군, 구와 연접한 특별자치시, 시, 군, 구 내의 지역
- 수용 등이 된 부동산이 소재한 특별시, 광역시, 특별자치시, 도와 연접한 특별시, 광역시, 특별자치시 도 내 지역(투기지역 제외)
취득하는 부동산이 농지(또는 토지보상금 50% 범위 주택)인 경우
- 전국 모든 지역 (단, 취득 물건이 연접한 지역이 아닌 경우 투기 지역은 제외)

새로 취득하는 부동산 종류와 상관 없이 비과세를 받을 수 있으므로, 농지를 보상받아 아파트를 구입하는 경우에도 적용된다.