재개발 보상금 3가지 및 사업 단계별 투자 타이밍 (이주정착비, 주거이전비, 이사비)

abts 2023-12-132024-01-23 0 Comments 재개발 보상금

재개발 보상금 사업에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 보통 재개발이라 함은 낙후된 주거(빌라, 주택) 지역을 허물고 아파트를 짓는 것이라고 생각하면 됩니다.

Contents

1 재개발 이란?
2 재개발 보상금
3 재개발 단계
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재개발 보상금 3가지 및 사업 단계별 투자 타이밍 (이주정착비, 주거이전비, 이사비)

재개발 이란?

주거환경이 낙후된 지역에 도로·상하수도 등의 기반시설을 정비하고 아파트를 건설함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업이며 이때 재개발 보상금이 발생합니다.

주거환경 및 도시경관을 재정비한다는 측면에서 긍정적일 수 있으나, 실제 낙후지역에 거주하고 있는 분들은 경제적으로 어려움이 있기때문에 “이 지역은 재개발할 거니 다른 곳으로 이주하세요”라고 했을 때 실제로 이동이 어려운 분들도 많아 동의가 되지 않는 경우도 있습니다.

재개발 보상금

만약 내가 살고있는 지역이 재개발을 추진하고 사업이 확정된다면, 저에게는 2가지 선택권이 주어지게 됩니다. 첫째 조합원 자격으로 사업지역 안에서 입주권을 얻는다. 둘째 현금 청산 대상자가 되어 재개발 보상금을 수령하는 방법입니다.(대부분은 첫째를 선택)

입주권을 선택하게된다면 내가 가지고 있는 물건에 대한 감정평가를 통해 분담금을 납부 또는 환급을 받게 됩니다. 현금청산 대상자의 경우는 정착비, 주거 이전비, 이사비 명목의 3가지 지급금을 받게 됩니다.

이주 정착비

주거용 건물을 소유하고 있는 사람 대상으로 소유건물의 금액의 30%를 받게 되는데 최대한도는 1200만원입니다.

주거 이전비

현금청산자 · 건물소유자 · 세입자 모두 받을 수 있으나 재개발 구역 지역 공람 · 공고일로부터 3개월 이상 거주한 사람에게만 적용됩니다. 주거 이전비의 경우 건물 현금 청산자, 즉 소유자의 경우는 2개월, 세입자의 경우는 4개월분의 이주비를 받게 됩니다.

주거 이전비 지급 공식

1~4인 가구 : 해당 가구원수별 월평균 가계 지출비 적용
5인 : 5인 이상 기준 월평균 가계 지출비 적용
6인 이상 : 5인 이상 기준 월평균 가계 지출비 + (5인을 초과하는 가구원 수 × 1인당 평균비용)

☞1인당 평균 비용 = (5인 이상 기준 월평균 가계 지출비 – 2인기준 월평균 가계 지출비) / 3

주거 이전비 예시

2인 가구 세입자의 경우 약 1375만원을 받을 수 있습니다.

☞2인 가구 월평균 가계 지출비(3,438,659) x 4개월 = 13,754,636원

이사비

주거지 이동에 따른 소요비용 등을 재개발 보상금으로 신청할 수 있는 재개발 보상금입니다. 주거이전비는 세대원수에 따라 비용이 달라지나, 이사비는 주거면적에 따라 비용이 달라집니다.(면적이 커질수록 이사비 상승)

주거 이전비와 주거비 계산은 물가상승에 따라서 변화가 되므로 필요하신 분은 아래 한국부동산원 홈페이지를 통해 상세확인이 가능합니다.

재개발 단계

재개발 보상금 과는 별개로 투자 정보입니다.

재개발 단계는 크게 5단계로 구분됩니다. 정비구역 지정단계 / 조합설립단계 / 사업인가 시행단계 / 관리처분인가 단계/ 분양단계로 나뉘게 되며 앞단계로 갈수록 인내해야 되는 시간이 길지만 그만큼 가져갈 수 있는 수익도 많이 있습니다.

평균 각 단계마다 2~3년 + @의 시간이 걸리기 때문에 재개발은 빨라야 10년, 늦으면 20년 이상도 걸리는 단지가 나타나게 됩니다.(최근 주요 재개발 단지 진행상황을 보면 구역지정 후 15년 정도 걸리는 것 같습니다.)

이문·휘경 뉴타운 내 이문 1구역 : 08년 구역지정, 21년 분양(래미안 라그란데), 24년 입주 예정(총 16년 소요)
광명 뉴타운 내 4구역 : 09년 구역지정, 23년 분양(광명센트럴 아이파크) / 25년 입주 예정 (총 16년 소요)

사실상 5단계는 사업완료의 단계이므로 수익 발생이 없습니다. 1단계로 갈수록 하이리스크 하이리턴이겠죠. 다만 재개발투자에 익숙지 않다면 보통은 2~3단계로 넘어가는 시점에 투자할 것을 추천드립니다.

보통 사업시행인가가 되면 시간은 필요하겠지만 사업진행에는 큰 무리가 없습니다. 시공사 선정 후 ~ 사업시행인가 전 기간이 안전성과 수익을 모두 잡을 수 있는 시기랍니다.

사업시행 인가 : 주택조합등 시행사가 추진하는 정비사업 관련 내용을 시장이나 구청장 등이 최종 확정하고 인가하는 해정절차
또한 위의 단계별 시간이 걸리는 것에 기본적으로 +1년을 더하여 생각하는 것이 좋습니다. 만약 시공사 선정 및 사업시행 인가 전에 재개발 진행 물건에 투자를 하셨다면 8~9년 정도를 생각하심이 좋을 것 같습니다.

조금 더 빠른 사업진행을 원한다면 관리처분계획인가를 앞둔 물건에 투자하시면 5년 이내 입주 또는 수익을 회수가 가능합니다.

관리처분 계획인가 : 종전 토지/건축에 대한 소유권을 신축 토지/건축에 대한 소유권리로 변환하는 과정으로 감정평가, 조합원 분양가등이 여기서 결정됩니다. 시공사 ↔ 조합지도부 ↔ 조합원 사이에 갈등이 많이 일어나며 재개발의 마지막 고비라고 할 수 있습니다.(관리처분 계획인가 = 건설되는 시간만 기다리면 된다)

재개발의 가장 중요한 점은 누가 뭐라 해도 속도입니다. 사업이 지연될수록 조합원의 부담금이 늘어나기 때문이죠. 그렇기 때문에 각 단계를 최소시간에 주파하는 게 중요한데 이런 측면에서 조합지도부의 능력도 매우 중요하답니다.(얻을 것도 버릴 것을 빠르게 선택)

재개발을 할 때에는 아래 사항에 대해서 나만의 기준을 만들고 지역 부동산을 돌아다니며 정보를 획득 후 투자하심을 추천드립니다.

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