부동산 컨설팅 종류 3가지 신청 방법 – 경매, 토지, 물건알선, 상가, 부동산개발
부동산 컨설팅 종류란 종잣돈 모아서 부동산 투자를 하고 싶은데 막상 공부는 안 되어 있고, 공부하기 귀찮은 분들이 차선책으로 선택합니다. 내 돈을 남에게 맡기는 만큼 주의할 점과 효율적으로 이용하는 방법이 있는데, 부동산 컨설팅 종류 별로 알려드릴게요.
경매 컨설팅 종류
경매로 돈 벌고 싶어요
물건 추천해주세요
이렇게 물으면 컨설팅 업체는 보통 아파트를 추천합니다. 권리분석 많이 할 필요 없고, 입찰가만 높게 쓰면 무조건 낙찰입니다.
높게 쓰면 티 나지 않아요?
하는 분들이 있는데 티가 안 나게 합니다. 고전적인 수법인데 “윗바지”, “아랫바지”라고 합니다.
시세가 10억 아파트가 있다고 할게요.
윗바지 – 아랫바지
원래 9억 정도 입찰해야 정상인데요. 근데 9억 정도는 다들 입찰할 것 같고, 실수요자들은 금액 높일 거 같기도 하죠. 근데 경매 컨설팅 업체들은 낙찰 못 받으면 돈을 못 법니다. 무조건 낙찰 받아야 해요. 그러면 실수요자까지도 이기는 가격을 써야 되겠죠? 시세가 10억인데 9억9천, 10억 이렇게 씁니다. 심지어는 시세보다 더 쓰기도 해요.
그리고 아랫바지를 이용해 차순위 입찰자를 9억8천900만원 이렇게 씁니다. 2등 입찰자보다 100만원 더 써서 아주 근소한 차이로 낙찰받은 것처럼 연기 합니다. 낙찰받은 사람도 기분 좋고 모두가 행복한 결과가 나왔죠.
근데 9억9천만원에 낙찰 받으면 1500만원 컨설팅 수수료, 경매물건 거주자 이사비 줄 필요가 없었습니다. 10억으로 아파트 그냥 사는 게 더 쌌죠. 시세 대비 남는 거 없는 경매 사례를 볼 때마다 어이가 없습니다. 심지어 1000원 차이도 본 적이 있습니다.
다른 물건
아파트 말고 다른 물건 컨설팅받는 경우도 있습니다. 월세 받는 부동산 찾아 달라고 하면 아무도 입찰 안 할듯한 지역의 상가, 오피스텔 이런 거 낙찰받았다가 마음고생하는 분도 많습니다.
토지 부동산 컨설팅
- 용도지역별 건폐율, 용적률 개념을 안다
- 토지를 어떤 용도로 사용해 수익을 내는지 안다
- 토지를 보자마자 판단이 서는 경우
이런 경우에만 투자하고 지식수준이 낮다면 경매든 일반 매매든 토지 투자는 하지 마세요.
경매 시장에서 일반적인 물건은 큰돈이 되지 않고요. 돈이 되는 건들은 법적 문제가 엮여 있어서, 일반 경매 컨설팅 비용으로 법적 문제까지 해결할 수 없는 구조입니다. 개인적으론 경매컨설팅의 실효성 자체가 부정적이지만 경매 컨설팅 받는 분들은 적어도 내가 어떤 물건을 살 것인지 정해 놓으세요. 시세도 알아보고 최저 입찰가도 정하시고 그 후에 내가 캐치 못한 부분만 자문 컨설팅하는 용도로 사용하세요.
내 돈을 통째로 맡기지 않고, 컨설팅해 주는 분의 지식과 경험을 합리적인 가격에 자문 받는 것은 괜찮습니다.
매매알선형 부동산 컨설팅 종류
물건알선형 부동산 컨설팅
토지, 상가, 아파트가 대표적. 보통 아파트 컨설팅 많이 받으시죠. 아파트 컨설팅은 정말 아무나 할 수 있습니다. 이런저런 호재 갖다 붙이고 물건 추천해서 매물을 붙이는 방식이 있고요. 딱 봐도 좋아 보이는 서울 한복판에 더블역세권, 트리플 역세권, 쿼터블역세권 물건 추천하면 끝입니다.
지금 매입하는 가격이 어떤지보단 앞으로 무조건 오릅니다~! 하면 끝이라, 10년 보유하면 오르긴 오르죠. 근데 당장은 비싸게 샀을 가능성이 높아 차후에 물건 상승분이 10년 동안의 물가 상승분보다 클지 작을지 어떻게 될지는 아무도 모릅니다.
토지물건알선형 부동산 컨설팅
본인이 어떤 물건을 찾아 달라고 요청하는 부동산 개발형 컨설팅이 아니라면 거르세요. 토지는 물건 특성상 가격이 오를지 어떨지에 대한 결정은 3년, 5년, 10년 뒤에 결정됩니다. 시간이 흐르는 동안 사기인지 아닌지 판가름하기 힘들어요. 땅의 용도, 지역을 보고 용도와 개발 방안을 판단할 수 있는 수준이 아니라면, 토지 투자는 안 하시는 게 좋습니다.
상가 부동산 컨설팅
보통 신도시 지역의 분양 상가 등을 많이 추천합니다. 신규 분양 상가는 이미 분양 가격 대비 수익률이 안 맞는 곳에서 늘어납니다. 신규 분양 상담 컨설팅 받으면 컨설팅하는 분한테 물건 샀냐고 물어보세요. 좋은 거면 본인도 한 개쯤 샀어야 맞는 거죠. 아니면 해당 컨설팅 회사에서 일하는 직원 중에 산 사람이 있는지 꼭 확인하시길 바랍니다.
그 외에도 처음 보는 물건을 추천해도 거르세요. 컨설팅 비용은 비용대로 내고 지역 주택 조합(지주택)에 투자하거나 분양형 호텔 산 분들 대부분이 피눈물 흘립니다.
부동산 컨설팅 활용 방법
그럼, 물건알선형 컨설팅은 어떻게 활용하는 게 좋을까?
개인적으론 그냥 하지 마세요. 물건은 발품 팔아서 찾아야지 귀찮다고 남에게 맡길 거면 부동산 투자하지 마세요. 컨설팅할 비용으로 1일 알바 써서 어디 지역에 어떤 물건 찾기, 중개업소 돌아다니면서 물건 찾기용으로 알바 쓰는 게 낫습니다.
물건알선형 컨설팅은 보통 수수료가 1%라서 3억짜리 사면 300만원입니다. 하루에 시급 만원으로 6시간 6만원 비용 들여 알바 쓰면, 300만원은 50일이나 알바 고용할 돈이 됩니다. 그리고 이렇게 해야 더 좋은 물건 만납니다.
개발형 부동산 컨설팅 종류
노후를 위해 부동산을 원하는 대로 개발하려는 분이 받는 컨설팅. 개발 사업에는 본인이 원하는 용도의 토지 찾는 법, 해당 토지의 수익이 최대한 날 수 있게 설계, 문제 안 생기게 시공하는 것, 금액이 부족하다면 금융기관이나 p2p 대출을 통해 타인 자본을 활용하는 노하우 등 오래도록 해당 업무 경험자의 노하우가 필요합니다.
다소 비용이 들더라도 타인의 경험과 부동산 컨설팅 종류 통해서 노하우를 빌리는 게 나은데요. 업체 선정할 땐, 컨설팅 사례가 많은지, 경력이 오래된 업체인지를 봐야 하고요. 컨설팅 업체의 사례들이 있는지 먼저 들은 뒤에 해당 건축주들을 만나 물어보면 꽤 정확합니다.
컨설팅 비용에 합당한 노하우를 받았다고 생각하는 건축주는 칭찬, 돈 들인 거에 비해 사후관리도 안 되고 비용이 과했다고 생각하면 비판할 겁니다. 사례를 찾아가며 괜찮은 컨설팅 업체를 선택해보세요.